Der Notartermin ist der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf in Deutschland. Hier wird der Kaufvertrag rechtskräftig geschlossen und die Eigentumsübertragung eingeleitet. In diesem Artikel erfahren Sie alles über den Ablauf, die Kosten und wichtige Details zum Grundbuch.
Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf
Der Notar ist ein neutraler Rechtsberater, der beide Vertragsparteien schützt:
Aufgaben des Notars
- Vertragserstellung: Erstellung eines rechtssicheren Kaufvertrags
- Beratung: Aufklärung über rechtliche Konsequenzen
- Beurkundung: Rechtskräftige Dokumentation des Kaufs
- Abwicklung: Koordination der Eigentumsübertragung
- Vollzugsmitteilung: Information an Finanzamt und Grundbuchamt
Auswahl des Notars
- Freie Wahl: Käufer und Verkäufer einigen sich gemeinsam
- Örtliche Zuständigkeit: Notar muss im Bezirk der Immobilie zugelassen sein
- Empfehlungen: Makler oder Bank können Notare empfehlen
- Kostentransparenz: Notarkosten sind gesetzlich geregelt
Vorbereitung auf den Notartermin
Erforderliche Unterlagen
Für den Notartermin benötigen Sie folgende Dokumente:
Für den Käufer:
- Personalausweis oder Reisepass
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Nachweis über Eigenkapital
- Bei Verheirateten: Heiratsurkunde
- Bei ausländischen Käufern: ggf. Übersetzungen
Für den Verkäufer:
- Personalausweis oder Reisepass
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis der Immobilie
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung
- Nachweis über abbezahlte Kredite
Vertragsentwurf prüfen
💡 Wichtiger Hinweis
Sie erhalten den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin. Nutzen Sie diese Zeit für eine gründliche Prüfung und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.
Ablauf des Notartermins
Dauer und Teilnehmer
- Dauer: 1-2 Stunden je nach Komplexität
- Anwesende: Käufer, Verkäufer, Notar, ggf. Bevollmächtigte
- Beratung: Der Notar erklärt alle Vertragsbestandteile
- Änderungen: Letzte Anpassungen sind noch möglich
Vertragsverlesung
Der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erklärt:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Eigentumsübergang und Besitzübergang
- Gewährleistungsausschlüsse
- Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung
- Lastenfreistellung
Unterschrift und Beurkundung
- Rechtsprüfung: Nochmalige Kontrolle aller Angaben
- Unterschrift: Käufer und Verkäufer unterzeichnen
- Beurkundung: Notar bestätigt die Rechtsgültigkeit
- Ausfertigung: Alle Parteien erhalten eine beglaubigte Kopie
Das deutsche Grundbuchsystem
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register aller Grundstücke:
Bestandsverzeichnis
- Lage und Größe des Grundstücks
- Flurstücknummer und Gemarkung
- Art der baulichen Nutzung
Abteilung I - Eigentumsverhältnisse
- Name und Anschrift des Eigentümers
- Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, etc.)
- Datum der Eintragung
Abteilung II - Lasten und Beschränkungen
- Erbbaurechte
- Wohnrechte und Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Baulasten
Abteilung III - Grundpfandrechte
- Grundschulden
- Hypotheken
- Rentenschulden
Auflassungsvormerkung
Schutz für den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsübertragung:
- Zweck: Sicherung des Eigentumsanspruchs
- Eintragung: Sofort nach dem Notartermin
- Schutz: Verkäufer kann nicht anderweitig verkaufen
- Dauer: Bis zur Eigentumsumschreibung
Eigentumsübertragung im Grundbuch
Voraussetzungen für die Umschreibung
Bevor das Eigentum übertragen wird, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Kaufpreis bezahlt: Vollständige Zahlung des Kaufpreises
- Lastenfreistellung: Löschung alter Grundschulden
- Auflassungserklärung: Einverständnis des Verkäufers
- Grunderwerbsteuer: Nachweis der Steuerzahlung
Ablauf der Eigentumsumschreibung
- Antrag: Notar stellt Antrag beim Grundbuchamt
- Prüfung: Grundbuchamt prüft alle Voraussetzungen
- Eintragung: Neue Eigentümerdaten werden eingetragen
- Mitteilung: Benachrichtigung an alle Beteiligten
Kosten für Notar und Grundbuch
Notarkosten (gesetzlich geregelt)
Gebühren nach Kaufpreis:
- bis 50.000€: ca. 546€
- bis 100.000€: ca. 874€
- bis 200.000€: ca. 1.370€
- bis 500.000€: ca. 1.870€
- bis 1.000.000€: ca. 2.610€
Grundbuchkosten
- Eigentumsumschreibung: 0,5% des Kaufpreises
- Auflassungsvormerkung: 0,5% des Kaufpreises
- Grundschuldbestellung: 0,5% der Darlehenssumme
- Löschung: Je nach Höhe der zu löschenden Belastung
Häufige Probleme und deren Vermeidung
⚠️ Typische Fallstricke
- Verspätete Kaufpreiszahlung: Kann zu Vertragsstrafen führen
- Unklare Lastenfreistellung: Verzögert die Eigentumsübertragung
- Fehlende Unterlagen: Kann den Notartermin verschieben
- Grunderwerbsteuer vergessen: Verhindert die Grundbucheintragung
Nach dem Notartermin: Was kommt als Nächstes?
Immediate Schritte
- Grunderwerbsteuer zahlen: Innerhalb der gesetzten Frist
- Finanzierung finalisieren: Darlehensvertrag unterschreiben
- Versicherungen abschließen: Wohngebäudeversicherung
- Übergabetermin planen: Mit dem Verkäufer abstimmen
Übergabe der Immobilie
- Übergabeprotokoll: Zustand der Immobilie dokumentieren
- Schlüsselübergabe: Alle Schlüssel und Codes
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser ablesen
- Ummeldungen: Versorgungsverträge übertragen
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen sind zusätzliche Aspekte zu beachten:
- Teilungserklärung: Regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Aufnahme in die WEG
- Hausgeld: Übernahme der monatlichen Zahlungen
- Verwaltung: Kontakt zur Hausverwaltung
- Beschlüsse: Einsicht in bisherige WEG-Beschlüsse
Fazit
Der Notartermin und die Grundbucheintragung sind zentrale Elemente des Immobilienkaufs in Deutschland. Eine gute Vorbereitung und das Verständnis der Abläufe sorgen für einen reibungslosen Kaufprozess. Scheuen Sie sich nicht, alle Unklarheiten vor der Unterschrift zu klären.
Bei Win Tricks begleiten wir Sie professionell durch alle rechtlichen Aspekte Ihres Immobilienkaufs. Unsere Experten bereiten Sie optimal auf den Notartermin vor und stehen Ihnen bei allen Fragen zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine umfassende Beratung.